Macerich (MAC) ทำธุรกิจอะไร? เข้าใจทั้งบริษัทใน 5 นาที

🏢 ทำธุรกิจอะไร

พูดง่ายๆ MAC หรือ The Macerich Company คือบริษัทที่ซื้อ เป็นเจ้าของ พัฒนา ปรับปรุง บริหาร และหาผู้เช่าให้กับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในสหรัฐฯ ครับ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026 บริษัทถือหรือมีส่วนได้เสียใน regional retail centers 37 แห่ง ซึ่งรวมพื้นที่สำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัยที่อยู่ติดกับศูนย์การค้า บวกกับ community/power shopping center อีก 1 แห่ง รวมพื้นที่เช่าประมาณ 40 ล้านตารางฟุตครับ

บริษัทเป็น REIT (รูปแบบบริษัทที่ลงทุนในทรัพย์สินอสังหาฯ เป็นหลัก) ที่บริหารงานเองทั้งหมด ผ่าน Operating Partnership และบริษัทบริหารทรัพย์สิน (Management Companies) 7 แห่งครับ งานของ MAC จึงไม่ได้หยุดแค่การซื้อ แต่ครอบคลุมตั้งแต่พัฒนาโครงการใหม่ ปรับปรุงศูนย์เดิม ไปจนถึงหาผู้เช่ามาอยู่ ใช่ไหมครับ

💰 เงินเข้ากระเป๋ามาจากไหน

รายได้หลักมาจากค่าเช่าที่ผู้เช่าจ่ายให้ศูนย์การค้า ประกอบด้วยค่าเช่าขั้นต่ำตามสัญญา (minimum rents) และค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้เช่าต้องร่วมจ่ายคืน (expense recovery) ครับ เอกสารระบุว่าสัญญาส่วนใหญ่ให้ผู้เช่าจ่ายค่าดำเนินงานในจำนวนที่กำหนด ไม่ว่าบริษัทจะจ่ายจริงเท่าไร ดังนั้นภาระการคุมต้นทุนจึงตกอยู่กับบริษัทเองครับ นอกจากนี้ผู้เช่ายังจ่ายส่วนแบ่งภาษีทรัพย์สินและค่าสาธารณูปโภคตามสัดส่วนด้วยครับ

อีกก้อนคือรายได้จากการบริหารให้กับบริษัทร่วมทุน ซึ่งอยู่ที่ 5.6 ล้านดอลลาร์ในไตรมาส 2 ปี 2026 และ 12.1 ล้านดอลลาร์ในครึ่งแรกของปีครับ ส่วนตัวเลขรายได้รวมทั้งปีไม่อยู่ในส่วนเอกสารที่ได้รับ จึงยังสรุปไม่ได้ครับ ส่วนรายได้จากการขายทรัพย์สินเป็นก้อนครั้งเดียว บริษัทมักนำไปใช้ลดหนี้หรือใช้เป็นเงินทุนทั่วไปครับ

🏰 จุดแข็งของธุรกิจ

จุดแข็งแรกคือพอร์ตศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 40 ล้านตารางฟุต ซึ่งทำให้บริษัทมีผู้เช่าหลากหลายและมีทรัพย์สินให้ปรับพอร์ตได้ครับ เอกสารยังระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าหมดอายุและค่าเช่าเดิมต่ำกว่าตลาด บริษัทสามารถต่อสัญญาใหม่ในอัตราที่สูงขึ้นได้ครับ

จุดแข็งที่สองคือความสามารถในการพัฒนาและปรับปรุงศูนย์เดิม เช่น โครงการ Scottsdale Fashion Square ที่รีดีเวลอปปีก Nordstrom และ Green Acres Mall ที่ปรับพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 375,000 ตารางฟุต รวมถึง FlatIron Crossing ที่เพิ่มที่อยู่อาศัยและพื้นที่อาหารเข้าไปด้วยครับ

จุดแข็งที่สามคือการเข้าถึงเงินทุน บริษัทมีวงเงินหมุนเวียน 900 ล้านดอลลาร์ ณ 30 มิถุนายน 2026 ยังไม่มียอดเบิกใช้และมีวงเงินว่าง 899.5 ล้านดอลลาร์ครับ ในเดือนพฤษภาคม 2026 บริษัทยังระดมทุนด้วยการขายหุ้นใหม่ได้สุทธิประมาณ 448.2 ล้านดอลลาร์ด้วยครับ ส่วนใหญ่ของหนี้เป็นสัญญาดอกเบี้ยคงที่ที่มีทรัพย์สินค้ำประกันรายแห่ง ซึ่งช่วยลดความผันผวนจากดอกเบี้ยได้ระดับหนึ่งครับ

🤝 ลูกค้าและพาร์ทเนอร์หลัก

ลูกค้าหลักคือผู้เช่าในศูนย์การค้า ซึ่งมีทั้ง Anchor (ผู้เช่ารายใหญ่ เช่น Nordstrom ที่ระบุในเอกสาร) และผู้เช่ารายย่อยจำนวนมากครับ เอกสารไม่ได้ระบุสัดส่วนรายได้จากผู้เช่ารายใหญ่แต่ละราย จึงประเมินการพึ่งพาลูกค้ารายใดรายหนึ่งไม่ได้ ข้อมูลไม่พอครับ

พาร์ทเนอร์สำคัญอีกกลุ่มคือบริษัทร่วมทุน เช่น โครงการ Scottsdale Fashion Square, FlatIron Crossing และ Deptford Mall ที่บริษัทถือส่วนแบ่งและร่วมทุนกับพาร์ทเนอร์ครับ นอกจากนี้ยังมีศูนย์บางแห่งที่สถานะเปลี่ยนระหว่างการร่วมทุนกับการถือเองเต็มสัดส่วน เช่น Arrowhead Towne Center, Chandler Fashion Center และ South Plains Mall ครับ ฝั่งการเงิน บริษัทพึ่งธนาคารผ่านวงเงินหมุนเวียน และพึ่งผู้จัดจำหน่ายหุ้นในการระดมทุนครับ

⚠️ ความเสี่ยงที่ต้องรู้

- ธุรกิจค้าปลีกถูกกดดัน: การซื้อออนไลน์ที่เพิ่มขึ้นทำให้ร้านค้าบางแห่งปิดตัวหรือลดสาขา ซึ่งอาจกระทบอัตราการเช่าและค่าเช่าที่ผู้เช่ายอมจ่ายครับ
- ผู้เช่ารายใหญ่ล้มละลาย: ถ้า Anchor หรือผู้เช่ารายสำคัญปิดสาขาหรือยื่นล้มละลาย บริษัทอาจได้รับค่าเช่าน้อยลง และต้องใช้เงินมากในการหาผู้เช่าใหม่ครับ
- พึ่งพาพื้นที่บางรัฐ: ศูนย์การค้าส่วนใหญ่กระจุกอยู่ใน California, New York และ Arizona ครับ ถ้าเศรษฐกิจของ 3 รัฐนี้อ่อนแอ ผลประกอบการจะได้รับผลกระทบมากกว่าที่อื่นครับ
- หนี้ที่มีปัญหา: Santa Monica Place มีหนี้ non-recourse 300 ล้านดอลลาร์ที่ผิดนัดชำระตั้งแต่เดือนเมษายน 2024 และอยู่ในความดูแลของ receiver ตั้งแต่มีนาคม 2025 แม้บริษัทยังเป็นเจ้าของตามทะเบียนครับ ส่วน Twenty Ninth Street มียอดหนี้ 76.5 ล้านดอลลาร์ (ตามสัดส่วนของบริษัท) ที่อยู่ในสถานะผิดนัดตั้งแต่ 6 กุมภาพันธ์ 2026 และยังอยู่ระหว่างเจรจากับเจ้าหนี้ครับ
- ดอกเบี้ยยังสูง: บริษัทระบุว่าการรีไฟแนนซ์หนี้ที่มีดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาดจะทำให้ค่าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และหากสัดส่วนหนี้ลอยตัวเพิ่ม บริษัทจะได้รับผลจากดอกเบี้ยมากขึ้นครับ
- การระดมทุนขึ้นกับตลาด: บริษัทระบุว่าไม่มีการันตีว่าจะเข้าถึงทุนได้ในอนาคตในเงื่อนไขเดิม ขณะที่การออกหุ้นเพิ่มทำให้ผู้ถือหุ้นเดิมถูกเจือจางได้ครับ
- กำไรตามบัญชียังขาดทุน: ครึ่งแรกปี 2026 บริษัทขาดทุนสุทธิที่เป็นของบริษัท 63.4 ล้านดอลลาร์ ดังนั้นควรดูตัวเลข FFO ควบคู่กันไปด้วยครับ
- ต้นทุนก่อสร้างและเงินเฟ้อ: บริษัทระบุว่าเงินเฟ้อกระทบต้นทุนในปี 2025 และคาดว่ายังกระทบต่อเนื่องในปี 2026 ครับ โครงการพัฒนาก็มีความเสี่ยงเรื่องค่าก่อสร้างและความล่าช้าด้วยครับ

📊 ตัวชี้วัดการเติบโต

บริษัทยังขาดทุนสุทธิตามบัญชี จึงควรดูตัวชี้วัดเหล่านี้ประกอบครับ ไตรมาส 2 ปี 2026 FFO (basic และ diluted) อยู่ที่ 90.8 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ 84.0 ล้านในปีก่อน และ FFO ที่ปรับปรุงแล้ว (as adjusted) อยู่ที่ 100.4 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ 88.7 ล้านครับ ส่วน NOI ของ Go-Forward Portfolio Centers ไม่รวม lease termination income โตขึ้น 3.8% ในไตรมาส 2 และ 2.5% ในครึ่งแรกของปีครับ

ควรระวังว่าจำนวนหุ้นที่ใช้คำนวณ FFO เพิ่มจากราว 264 ล้านหน่วยเป็นราว 285 ล้านหน่วยในไตรมาส 2 จึงควรดูตัวเลขต่อหุ้นประกอบด้วยครับ ตัวชี้วัดอย่าง tenant sales, occupancy และ releasing spreads ที่บริษัทใช้ติดตามอยู่ในเอกสาร แต่ค่าจริงไม่อยู่ในส่วนที่ได้รับ จึงยังสรุปไม่ได้ครับ

🚀 อนาคตจะไปทางไหน

บริษัทระบุว่าโครงการพัฒนาหลักที่กำลังดำเนินการมี 3 โครงการครับ Scottsdale Fashion Square ใช้งบรวม 84-90 ล้านดอลลาร์ คาดว่าเสร็จในปี 2027 Green Acres Mall ใช้งบ 130-150 ล้านดอลลาร์ และได้ลงทุนไปแล้วประมาณ 67 ล้านดอลลาร์ ณ 30 มิถุนายน 2026 ส่วน FlatIron Crossing มีงบรวม 245-265 ล้านดอลลาร์ โดยทยอยเปิดตั้งแต่ปี 2027 ครับ

บริษัทระบุว่า Annapolis Mall ที่เพิ่งซื้อเมื่อ 30 เมษายน 2026 จะต้องมีการลงทุนด้านการเช่าเพิ่มเติม และบริษัทคาดว่าจะรีไฟแนนซ์หนี้ที่ครบกำหนดในช่วง 12 เดือนข้างหน้าได้ ยกเว้น Santa Monica Place และ Twenty Ninth Street ครับ นอกจากนี้บริษัทยังมีแผนที่ชื่อ Path Forward Plan แต่รายละเอียดเป้าหมายไม่อยู่ในส่วนเอกสารที่ได้รับ ข้อมูลไม่พอครับ

📈 ผลล่าสุดสั้นๆ

ไตรมาส 2 ปี 2026 FFO อยู่ที่ 90.8 ล้านดอลลาร์ โตราว 8% จากปีก่อน ขณะที่ขาดทุนสุทธิที่เป็นของบริษัทแคบลงเหลือ 27.1 ล้านดอลลาร์ จาก 40.9 ล้านครับ ดูตัวเลข/กราฟเต็มได้ที่แท็บงบการเงินครับ