Saul Centers (BFS) ทำธุรกิจอะไร? เข้าใจทั้งบริษัทใน 5 นาที

🏢 ทำธุรกิจอะไร

พูดง่ายๆ BFS คือบริษัทที่ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองครับ ทรัพย์สินหลักอยู่ในย่านวอชิงตัน ดีซี และบัลติมอร์ ทั้งสองส่วนหลักคือ Shopping Centers กับ Mixed-Use Properties ครับ

ส่วนแรก Shopping Centers เป็นศูนย์การค้าขนาดชุมชนและย่านที่พักอาศัย ซึ่งส่วนใหญ่มี grocery store, discount department store หรือ drug store เป็นผู้เช่าหลัก (anchor) ขนาดเฉลี่ยประมาณ 156,300 ตารางฟุต GLA ครับ ส่วนที่สองคือ Mixed-Use Properties มีพื้นที่รวมประมาณ 2.8 ล้านตารางฟุต แบ่งเป็นสำนักงาน 1.0 ล้าน ค้าปลีก 0.3 ล้าน และอพาร์ตเมนต์ 1,824 ยูนิต ทั้งหมดอยู่ในพื้นที่ DC/Baltimore ครับ

ถ้ามองแบบเจ้าของ ก็คือถือที่ดินและอาคารไว้เอง แล้วหาผู้เช่ามาอยู่ระยะยาว ให้เช่าเป็นรายเดือนหรือรายปี รายได้ก็มาจากค่าเช่าเป็นหลักครับ

💰 เงินเข้ากระเป๋ามาจากไหน

รายได้รวมปี 2025 อยู่ที่ประมาณ 289.8 ล้านดอลลาร์ครับ ก้อนใหญ่ที่สุดคือ base rent หรือค่าเช่าพื้นฐาน 237.4 ล้าน ถัดมาเป็น expense recoveries 44.3 ล้าน ซึ่งเป็นเงินที่ผู้เช่าจ่ายคืนให้บริษัทสำหรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางของอาคารที่ดูแลร่วมกัน ส่วน percentage rent กับ other property revenue มีประมาณ 1.8 และ 2.5 ล้านตามลำดับ และ other revenue อีก 5.5 ล้านครับ

หัวใจของเรื่องนี้คือสัญญาเช่า ในเอกสารระบุว่าผู้เช่าศูนย์การค้าแถวนี้มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 20.20 ดอลลาร์ต่อตารางฟุตต่อปี ส่วนอพาร์ตเมนต์ ณ สิ้นปี 2025 มีสัญญาเช่า 1,484 ฉบับ ค่าเช่าที่ครบกำหนดปี 2026 อยู่ที่ประมาณ 34.7 ล้านดอลลาร์ครับ

🏰 จุดแข็งของธุรกิจ

จุดแรกคือทำเลครับ ศูนย์การค้าส่วนใหญ่อยู่ในย่านที่พัฒนาแล้ว ประชากรหนาแน่น และรายได้สูง โดยรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในรัศมี 1 ไมล์อยู่ที่ประมาณ 154,700 ดอลลาร์ และ 3 ไมล์ประมาณ 158,900 ดอลลาร์ เทียบกับค่าเฉลี่ยประเทศที่ 116,200 ดอลลาร์ ฝ่ายบริหารเชื่อว่าโอกาสที่จะมีศูนย์การค้าแข่งขันเกิดขึ้นในพื้นที่เดิมจึงมีน้อยครับ

จุดที่สองคือการมีผู้เช่าหลักที่คนเข้าใช้ทุกวัน อย่าง grocery store ซึ่งเป็นของจำเป็นประจำวัน ทำให้มีคนเดินเข้าศูนย์การค้าสม่ำเสมอครับ ณ 31 ธันวาคม 2025 พื้นที่ที่ปล่อยเช่าแล้วคิดเป็น 95.6% ของ GLA ศูนย์การค้าครับ

จุดที่สามคือโครงสร้างหนี้ ตามเอกสาร หนี้รวมต่อมูลค่าทรัพย์สินรวมต่ำกว่า 50% และหนี้อัตราดอกเบี้ยคงที่คิดเป็นประมาณ 88.4% ของ notes payable โดยทยอยครบกำหนดตั้งแต่ปี 2026 ถึง 2041 ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการต้องรีไฟแนนซ์พร้อมกันครับ

🤝 ลูกค้าและพาร์ทเนอร์หลัก

ผู้เช่าหลักที่เอกสารระบุชื่อไว้มีหลายแบรนด์ครับ ฝั่งร้านอาหารและของจำเป็นมี Giant Food, Safeway, Harris Teeter, Publix, Lidl, Aldi, Kroger และ Lowe's ฝั่งร้านค้าปลีกมี The Home Depot, BJ's Wholesale Club และ Ross Dress For Less ส่วนฝั่งธนาคารมี Capital One และ Chase ครับ

ล่าสุดบริษัทเพิ่งทำสัญญาเช่ากับ Publix เพื่อสร้างซูเปอร์มาร์เก็ตใหม่ที่ Ashland Square ใน Prince William County ครับ ส่วนอีกด้านที่ควรรู้คือ บริษัทระบุว่ามีความสัมพันธ์ทางธุรกิจที่สำคัญกับกลุ่ม Saul Organization ซึ่งเป็นเรื่อง related party ที่ต้องติดตามครับ

⚠️ ความเสี่ยงที่ต้องรู้

- กำไรปีนี้ลดลงชัดเจนครับ กำไรสุทธิปี 2025 อยู่ที่ 49.2 ล้านดอลลาร์ ลดจาก 67.7 ล้านในปี 2024 โดยบริษัทระบุว่าผลกระทบหลักมาจาก Twinbrook Quarter Phase I ประมาณ 14.3 ล้าน และ Hampden House ประมาณ 5.1 ล้านครับ
- สัญญาเช่าทยอยครบกำหนดครับ ของศูนย์การค้า พื้นที่ที่สัญญาจะหมดอายุปี 2028 คิดเป็น 18.5% ของพื้นที่เช่า ปี 2027 คิดเป็น 11.2% และปี 2026 คิดเป็น 8.5% ถ้าผู้เช่าไม่ต่อสัญญาก็ต้องหาคนใหม่มาแทน
- อัตราการเช่าบางแห่งต่ำครับ เช่น French Market ที่ Oklahoma City อยู่ที่ 76%, Lumberton Plaza ที่ New Jersey อยู่ที่ 69% และ 11503 Rockville Pk อยู่ที่ 57% ส่วน same-property leasing ของศูนย์การค้าลดจาก 95.2% เป็น 94.6% ในช่วงสิ้นปี
- หนี้ดอกเบี้ยลอยตัวครับ ที่ไม่ได้ป้องกันความเสี่ยงมียอด 189.0 ล้านดอลลาร์ภายใต้ New Credit Facility และยังมีวงเงินใช้ได้ประมาณ 96.2 ล้าน
- ความเสี่ยงจากนโยบายและตลาดครับ ทั้งภาษีการค้า สงคราม ดอกเบี้ย และการที่คนซื้อของออนไลน์มากขึ้น ล้วนกระทบต่อค้าปลีกและอสังหาฯ ในพื้นที่นี้ได้ นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงด้านไซเบอร์และการใช้ AI ที่บริษัทระบุไว้ด้วยครับ
- พึ่งพาพื้นที่เดียวครับ แม้บริษัทบอกว่าจะกระจายไปพื้นที่อื่น แต่ตอนนี้ทรัพย์สินส่วนใหญ่ยังกระจุกอยู่ในย่าน DC/Baltimore ครับ

🚀 อนาคตจะไปทางไหน

แผนหลักของบริษัทคือพัฒนาอาคารผสมที่พักอาศัยและเชิงพาณิชย์ที่อยู่ใกล้สถานี Metro สาย Red Line และขยายศูนย์การค้าที่มีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นหลักครับ บริษัทระบุว่ามี pipeline ที่ดินที่ได้รับการอนุมัติแล้วสำหรับอพาร์ตเมนต์สูงสุด 2,500 ยูนิต และพื้นที่ค้าปลีกกับสำนักงานรวมประมาณ 850,000 ตารางฟุต ทั้งหมดอยู่ใน Montgomery County รัฐแมริแลนด์ครับ

ส่วนโครงการ Ashland Square บริษัทระบุว่าเมื่อเสร็จจะมีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 124,000 ตารางฟุต รวม Publix ขนาด 50,325 ตารางฟุต และยังมีแผนเพิ่ม pad site อีกแปดแห่งครับ แต่บริษัทก็บอกเองว่าช่วงนี้หาทรัพย์สินดีๆ ให้ซื้อได้ยาก จึงต้องพึ่งการพัฒนาและรีดีเวลลอปเป็นหลักครับ

📈 ผลล่าสุดสั้นๆ

รายได้รวมปี 2025 โตประมาณ 7.8% เป็น 289.8 ล้านดอลลาร์ แต่กำไรสุทธิลดลงประมาณ 27% มาอยู่ที่ 49.2 ล้านดอลลาร์ครับ ดูตัวเลข/กราฟเต็มได้ที่แท็บงบการเงินครับ