Presidio Property Trust (SQFT) ทำธุรกิจอะไร? เข้าใจทั้งบริษัทใน 5 นาที

🏢 ทำธุรกิจอะไร

พูดง่ายๆ คือ Presidio Property Trust (SQFT) เป็น REIT ที่บริหารงานเองภายในบริษัท (internally managed) ครับ ทำหน้าที่ซื้อ ถือ และปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ แล้วหารายได้จากค่าเช่าเป็นหลัก เดิมชื่อ NetREIT, Inc. และเปลี่ยนชื่อเป็น Presidio Property Trust ในปี 2017 ครับ

ธุรกิจแบ่งเป็นสองก้อนใหญ่ครับ ก้อนแรกคือ Office/Industrial Properties ซึ่ง ณ 30 มิถุนายน 2026 มีอยู่ 9 อาคาร เป็นออฟฟิศและโรงงาน/คลังสินค้า (industrial) รวมประมาณ 638,620 ตารางฟุต กับอาคารค้าปลีก 1 แห่งขนาดประมาณ 10,500 ตารางฟุต ผู้เช่ามีราว 131 ราย ตั้งแต่ธุรกิจเล็กไปจนถึงบริษัทจดทะเบียนขนาดใหญ่ สัญญาเช่าออฟฟิศส่วนใหญ่อยู่ที่ 3-5 ปีครับ

ก้อนที่สองคือ Model Home Properties ครับ ตรงนี้คือการซื้อบ้านตัวอย่าง (model home) จาก homebuilder แล้วให้ homebuilder เช่ากลับแบบ triple-net ซึ่งอายุสัญญาทั่วไปประมาณ 2-3 ปี ณ 30 มิถุนายน 2026 มี 71 หลัง กระจายอยู่ใน 4 รัฐ ส่วนใหญ่อยู่เท็กซัส (58 หลัง) เมื่อสัญญาหมด ทรัพย์สินเหล่านี้จะถูกขายให้บุคคลภายนอกในฐานะบ้านอยู่อาศัยครับ การลงทุนส่วนนี้ทำผ่านการร่วมลงทุนกับ limited partnerships หลายกอง (DMHI #203, #204, #205, #207) โดยบริษัทถือสัดส่วนเล็กๆ ในแต่ละกองและบริหารผ่านบริษัทลูกที่รับค่าธรรมเนียมจัดการ ค่าซื้อทรัพย์สิน และค่าธรรมเนียมเมื่อขายบ้าน ใช่ไหมครับ

บริษัทระบุว่าไม่ได้พัฒนาโครงการเอง แต่จะซื้ออสังหาฯ ที่มีผู้เช่าอยู่แล้วหรือคาดว่าจะเข้าสู่สภาพคงตัวภายใน 2-3 ปีครับ

💰 เงินเข้ากระเป๋ามาจากไหน

ถ้ามองจากสัดส่วนรายได้รวมในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2026 ก้อนใหญ่คือ Office/Industrial ประมาณ 74.5% ถัดมาคือ Model Home ประมาณ 22.9% Retail 2.5% และส่วนอื่นๆ 0.1% ครับ ถ้าดูค่าเช่าพื้นฐานรายปี (current base annual rent) ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ 9 แห่งอยู่ที่ราว 9.6 ล้านดอลลาร์ ส่วน Model Home 71 หลังอยู่ราว 3.1 ล้านดอลลาร์ครับ

ตัวเลขรายได้ที่ควรรู้คือ รายได้รวมไตรมาส 2 ปี 2026 อยู่ที่ประมาณ 3.8 ล้านดอลลาร์ ลดจาก 4.4 ล้านในปีก่อน และ 6 เดือนแรกอยู่ที่ประมาณ 7.6 ล้านดอลลาร์ ลดจาก 8.5 ล้าน สาเหตุหลักคือการขายทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ออกไปครับ ค่าใช้จ่ายดำเนินงานของอสังหาฯ อยู่ที่ประมาณ 36.9% ของรายได้ในช่วง 6 เดือนแรก และค่าใช้จ่ายบริหารทั่วไป (G&A) อยู่ที่ประมาณ 39.7% ของรายได้ ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันปีก่อนครับ

อีกก้อนที่ส่งผลต่อกระแสเงินสดคือการขายทรัพย์สินครับ ในช่วง 6 เดือนแรกปี 2026 บริษัทขายทรัพย์สินได้รวมประมาณ 8.7 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ 21.5 ล้านในช่วงเดียวกันปี 2025 ซึ่งแปลว่าบริษัทพึ่งพาการขายทรัพย์สินมากพอสมควรครับ ส่วนกำไรจากการขาย เช่น กรณี Dakota Center ที่ได้กำไรประมาณ 3.4 ล้าน ก็ทำให้ตัวเลขกำไรในงวดนั้นดูดีกว่าการดำเนินงานปกติครับ ในเอกสารชุดนี้ไม่ได้มีตัวเลขกำไรสุทธิรวมที่ชัดเจนให้ดู จึงควรไปดูในงบจริงครับ

🏰 จุดแข็งของธุรกิจ

จุดแข็งแรกคือการกระจายประเภททรัพย์สินครับ บริษัทมีทั้งออฟฟิศ โรงงาน/คลังสินค้า ค้าปลีก และบ้านตัวอย่าง ซึ่งบริษัทระบุว่าช่วยลดผลกระทบเมื่อประเภทใดประเภทหนึ่งทำงานไม่ดีครับ

จุดแข็งที่สองคือผู้เช่าเชิงพาณิชย์ไม่กระจุกอยู่ที่รายใดรายหนึ่งครับ ณ 31 ธันวาคม 2025 ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดคิดเป็น 6.90% ของค่าเช่าพื้นฐานรายปี และผู้เช่า 10 รายแรกรวมกันประมาณ 37.69% ซึ่งถือว่าไม่กระจุกตัวมากเกินไปครับ ส่วนผู้เช่า Model Home เป็น homebuilder ที่มีประวัติเครดิตชัดเจน และบริษัทบอกว่าต้องผ่านการตรวจสอบทางการเงินก่อนทำธุรกรรมครับ

จุดแข็งที่สามคือกลยุทธ์เลือกตลาดครับ บริษัทระบุว่ามุ่งไปที่ตลาดระดับภูมิภาคที่มีการจ้างงานโตและอุปทานจำกัด เพราะมองว่าให้ผลตอบแทนที่มั่นคงกว่าครับ ส่วนมุมมองว่าสินทรัพย์ยังมีมูลค่าที่ตลาดยังไม่ได้รับรู้ เป็นความเห็นของคณะกรรมการบริษัทครับ

🤝 ลูกค้าและพาร์ทเนอร์หลัก

ฝั่งผู้เช่าเชิงพาณิชย์มีประมาณ 131 ราย ทั้งบริษัทขนาดเล็กและบริษัทจดทะเบียน ซึ่งบริษัทบอกว่าหลายรายไม่ได้มี rating ระดับ investment grade ครับ ฝั่ง Model Home ลูกค้าคือ homebuilder โดยประมาณ 69% ของบ้านตัวอย่างเช่ากับ homebuilder รายเดียวครับ ซึ่งเป็นการพึ่งพาลูกค้ารายใหญ่รายเดียวที่สูงมากครับ

ฝั่งนักลงทุนร่วม บ้านตัวอย่างบางส่วนถือโดย limited partnerships ที่ระดมทุนจากนักลงทุนภายนอก โดยโครงสร้าง DownREIT ให้บริษัทมีสิทธิ์ put/call ในการแลกหุ้นของนักลงทุนร่วมเป็นหุ้น Series A ตามราคาที่กำหนดหลังผ่านช่วงเวลาหนึ่งครับ ฝั่งการเงิน ผู้ให้กู้รายหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับกรณี Shea Center II คือ Wells Fargo ครับ และในปี 2025 บริษัทระดมทุนจากนักลงทุนสถาบันรายหนึ่งผ่านการเสนอขายหุ้นโดยตรงครับ

⚠️ ความเสี่ยงที่ต้องรู้

- Shea Center II ผิดนัดชำระและถูกยึด ครับ บริษัทไม่สามารถชำระเงินกู้ครบภายในวันที่ 5 มกราคม 2026 ทรัพย์สินถูกแต่งตั้งผู้รับมอบ (receiver) และการยึดทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อ 1 กรกฎาคม 2026 โดยผู้ซื้อเสนอราคา credit bid 12.0 ล้านดอลลาร์โดยไม่มีการชำระเป็นเงินสด ไตรมาส 2 ปี 2026 บริษัทจึงบันทึกค่าด้อยค่า (impairment) ประมาณ 3.0 ล้านดอลลาร์ ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกรณีนี้ครับ
- การจ่ายปันผลถูกระงับ ครับ บริษัทหยุดจ่ายปันผลหุ้น Series D ตั้งแต่เดือนมกราคม 2026 และยังไม่จ่ายปันผลหุ้นสามัญ ปันผลค้างจ่ายสะสมอยู่ที่ประมาณ 1.1 ล้านดอลลาร์ ณ 30 มิถุนายน 2026 ครับ
- ภาระดอกเบี้ย ครับ อัตราดอกเบี้ยถ่วงน้ำหนักของหนี้ทั้งหมดอยู่ที่ 6.28% และเงินกู้บ้านตัวอย่างอยู่ที่ 7.18% บริษัทระบุว่าสินเชื่อใหม่ในอนาคตน่าจะมีอัตราสูงกว่าเดิมครับ
- กระจุกตัวทางภูมิศาสตร์ ครับ บ้านตัวอย่างประมาณ 84.5% อยู่เท็กซัส และพื้นที่เชิงพาณิชย์เน้นโคโลราโดกับนอร์ทดาโคตาที่รวมกันมีสัดส่วนพื้นที่ราว 85% ซึ่งหมายถึงเหตุการณ์เฉพาะพื้นที่กระทบบริษัทได้มากครับ
- ความเสี่ยงจากลูกค้ารายใหญ่ ครับ ถ้า homebuilder รายที่ถือประมาณ 69% ของบ้านตัวอย่างลดการเช่า หรือธุรกิจบ้านชะลอตัว รายได้ส่วนนี้จะได้รับผลกระทบโดยตรงครับ
- สภาพคล่องพึ่งการขายทรัพย์สิน ครับ เงินสดและเงินสดจำกัดการใช้ (restricted) ณ 30 มิถุนายน 2026 รวมกันประมาณ 5.9 ล้านดอลลาร์ โดย 4.4 ล้านเป็นเงินที่ถูกล็อก ถ้าขายทรัพย์สินไม่ได้ตามเวลาหรือราคาที่ต้องการ บริษัทอาจต้องลดแผนลงทุนหรือขายทรัพย์สินเพิ่มครับ
- การเพิ่มทุนและวอร์แรนต์ ครับ บริษัทมีวอร์แรนต์ที่เกี่ยวข้องกับนักลงทุนสถาบันที่ปรับราคาใช้สิทธิลงเหลือ 12 ดอลลาร์ต่อหุ้น ซึ่งหากใช้สิทธิจะทำให้จำนวนหุ้นเพิ่มและเจือจางผู้ถือหุ้นเดิมครับ
- ความเสี่ยงอื่นที่บริษัทระบุ ครับ เช่น การปฏิบัติตามเกณฑ์ Nasdaq ความเสี่ยงจากการรักษาสถานะ REIT การพึ่งพาผู้บริหารหลัก และการดำเนินงานของกรรมการที่อาจมีผลประโยชน์ทับซ้อนครับ

🚀 อนาคตจะไปทางไหน

บริษัทระบุว่ากำลังมองหาการลงทุนในบ้านตัวอย่างที่ให้รายได้และการเติบโตในระยะยาว เพื่อนำไปจ่ายปันผลในอนาคตครับ ในช่วง 6 เดือนแรกปี 2026 บริษัทยังไม่ได้ซื้อทรัพย์สินใหม่เลยครับ

ฝั่งค่าใช้จ่าย บริษัทกำลังลดพนักงานและลดค่าใช้จ่าย G&A ซีอีโอสมัครใจลดเงินเดือน 5% ตั้งแต่เดือนเมษายน 2026 และลดกรรมการหนึ่งคนตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2026 ครับ บริษัทคาดว่าดอกเบี้ยจ่ายจะลดลงในปี 2026 หลังจากเสีย Shea Center II ไปครับ

บริษัทตั้งคณะกรรมการกลยุทธ์ตั้งแต่ปี 2024 เพื่อพิจารณาทางเลือกเชิงกลยุทธ์ แต่บริษัทระบุว่าไม่มีกรอบเวลาและไม่รับประกันว่าจะมีธุรกรรมเกิดขึ้นครับ ส่วนการซื้อหุ้นคืนไม่ได้ต่ออายุตั้งแต่ธันวาคม 2025 และยังไม่มีการซื้อคืนในครึ่งแรกปี 2026 ครับ บริษัทยังตั้งใจจะจ่ายปันผลหุ้น Series D ต่อเมื่อมีกระแสเงินสดพร้อม แต่ไม่รับประกันครับ

📈 ผลล่าสุดสั้นๆ

รายได้รวมไตรมาส 2 ปี 2026 ลดลงราว 14% เมื่อเทียบกับปีก่อน และ 6 เดือนแรกลดลงราว 11% โดยสาเหตุหลักคือการขายทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ครับ ดูตัวเลข/กราฟเต็มได้ที่แท็บงบการเงินครับ